發(fā)文機關(guān)：	策勒縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局	發(fā)文日期：	2022年10月4號
文 號：	策住建規(guī)〔2022〕1號	有效性：	5年

 

策勒縣商品房預售資金監(jiān)管實施細則

第一章  總則

第一條為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，規(guī)范房屋銷售行為，保障房屋交易雙方當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》《新疆維吾爾自治區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法》《和田地區(qū)商品房預銷售資金監(jiān)管辦法（試行）》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實際，制定本細則。  

第二條本縣內(nèi)申請商品房預售許可的項目，其預售資金的收存、使用及監(jiān)督管理適用“本細則”。  

第三條“本細則”所稱商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中（已取得《商品房預銷售許可證》）的商品房預先出售給購房人，并由購房人按照商品房買賣合同約定支付定金或者房價款（包括定金、首付款、分期付款、購房貸款等其他形式的全部購房款）的行為。  

第四條本縣商品房預售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用原則。  

第五條  策勒縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是商品房預售資金的監(jiān)督管理機構(gòu)（以下簡稱監(jiān)管機構(gòu)），負責本區(qū)域內(nèi)商品房交易資金的日常管理和監(jiān)督工作。  

第二章   專用賬戶設(shè)立及監(jiān)管協(xié)議簽訂

第六條  資金監(jiān)管自項目核發(fā)《商品房預銷售許可證》至項目辦理房屋所有權(quán)首次登記終止。  

第七條預售監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是用于購置本項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款、法定稅費等費用的資金。除此范圍以外的是非重點監(jiān)管資金。  

監(jiān)管額以房屋交易網(wǎng)簽備案的銷售額為準，重點監(jiān)管資金按實際工程節(jié)點或房屋交易進度對應比例留存。

第八條  納入我縣預售資金監(jiān)管范圍的開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房項目，重點監(jiān)管資金標準為項目總預售款的60%。項目總預售款即為項目批準預售面積乘以預售均價的金額。
存在以下情形的商品房項目，將酌情提高重點監(jiān)管資金標準上浮至項目總預售款的60%—70%：
   1.預售合同網(wǎng)簽后，30日內(nèi)未辦理網(wǎng)上備案；
   2.納入資金監(jiān)管后，新增不良信用記錄；
   3.拖欠農(nóng)民工工資；
   4.不按規(guī)定通過監(jiān)管賬戶收取房價款。

第九條監(jiān)管銀行通過公開招標方式進行確定，中標的商業(yè)銀行應當通過縣政府門戶網(wǎng)站予以公示。違反“本細則”相關(guān)規(guī)定的商業(yè)銀行，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。

開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預銷售許可證》前，應當按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則開設(shè)預售資金監(jiān)管賬戶。

資金監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)應簽訂商品房預售資金三方監(jiān)管協(xié)議(以下簡稱監(jiān)管協(xié)議)。監(jiān)管協(xié)議應當明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內(nèi)容，協(xié)議主要內(nèi)容要在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。監(jiān)管賬戶應當在《商品房預銷售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置，以及縣政府門戶網(wǎng)站進行公示。

各金融機構(gòu)不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)除監(jiān)管賬戶以外的其他收存預售資金賬戶，監(jiān)管賬戶不得現(xiàn)金支取，不得辦理查詢以外的網(wǎng)上銀行業(yè)務，不得辦理質(zhì)押，不得作為保證金賬戶。

未開設(shè)監(jiān)管專用賬戶的企業(yè)，監(jiān)管機構(gòu)不得核發(fā)《商品房預銷售許可證》。

第十條簽訂監(jiān)管協(xié)議時，開發(fā)企業(yè)應提供以下材料：  

（一）商品房交易資金監(jiān)管申請書；

（二）企業(yè)《營業(yè)執(zhí)業(yè)》；

（三）法定代表人身份證及無不良行為記錄證明；

（四）委托代理人授權(quán)委托書和經(jīng)辦人身份證；

（五）中標通知書、施工合同等（審核原件、留存復印件、復印件加蓋開發(fā)企業(yè)公章）；工程進度、工程款支付情況表和資金使用計劃；項目成本預算書。

（六）其他有關(guān)文件、證明及資料。

第十一條  預售資金監(jiān)管協(xié)議主要包含以下內(nèi)容：  

（一）監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)名稱、地址、法定代表人、統(tǒng)一社會信用代碼；

（二）監(jiān)管項目的名稱（房屋樓棟、單元、室號）、坐落位置、建筑面積等；

（三）監(jiān)管項目的監(jiān)管賬戶名稱、賬號、開戶行名稱；

（四）監(jiān)管項目的資金收存、支付、使用方式；

（五）所需監(jiān)管項目的范圍、監(jiān)管資金的使用期限等；

（六）違約責任和爭議解決方式；

（七）其他有關(guān)文件、證明及資料。

第十二條監(jiān)管銀行在與開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管機構(gòu)簽訂監(jiān)管協(xié)議后，提供資金監(jiān)管全程金融服務，并與房屋交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)互通，實現(xiàn)信息共享，確保房屋交易資金辦理便捷、高效、安全的重要環(huán)節(jié)。  

第十三條  購房人通過監(jiān)管銀行提供的POS機等便捷金融服務，將房款直接存入資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)，不得以現(xiàn)金方式交存房款；按揭貸款行應將按揭款打入資金監(jiān)管專用賬戶；屬于公積金貸款購房的，由預售項目監(jiān)管銀行監(jiān)管（含預訂款、首付款、按揭貸款等）；開發(fā)企業(yè)憑監(jiān)管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款票據(jù)。  

第十四條  商品房預銷售資金監(jiān)管協(xié)議一經(jīng)簽訂，原則上不允許變更。  

開發(fā)企業(yè)須變更監(jiān)管銀行、企業(yè)名稱、監(jiān)管賬號、開戶范圍、項目名稱等相關(guān)信息的，應當?shù)奖O(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行辦理相關(guān)變更手續(xù)。變更期間，監(jiān)管機構(gòu)暫停該項目房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務。

項目暫停房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務后，開發(fā)企業(yè)應與監(jiān)管機構(gòu)、原監(jiān)管銀行解除監(jiān)管協(xié)議，重新選定監(jiān)管銀行，簽訂監(jiān)管協(xié)議，開設(shè)立新監(jiān)管專用賬戶。已售的項目，應告知購房人、貸款銀行、住房公積金管理中心，變更后監(jiān)管銀行的相關(guān)信息。

開發(fā)企業(yè)應將原監(jiān)管專用賬戶內(nèi)資金如數(shù)轉(zhuǎn)入新設(shè)立的監(jiān)管專用賬戶，并撤銷原監(jiān)管專用賬記。

第十五條  開發(fā)企業(yè)變更監(jiān)管銀行后，應向監(jiān)管機構(gòu)報備變更信息相關(guān)資料，具體資料如下：  

（一）變更監(jiān)管銀行申請；

（二）解除監(jiān)管協(xié)議；

（三）新簽訂的監(jiān)管協(xié)議；

（四）已告知購房人監(jiān)管銀行變更情況的證明資料；

（五）已告知購房貸款銀行監(jiān)管銀行變更情況的證明材料；

（六）已告知住房公積金管理中心監(jiān)管銀行變更情況的證明材料；

（七）新監(jiān)管銀行出具的資金轉(zhuǎn)入新監(jiān)管專用賬戶的證明材料；

（八）原監(jiān)管銀行出具的原專用賬戶撤銷的證明材料；

（九）監(jiān)管機構(gòu)其他要求的材料。

第三章  預售資金收存、支付和使用

第十六條  商品房預售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶。開發(fā)企業(yè)不得直接收取現(xiàn)金，更不得直接收存除定金外的其他商品房預售資金。  

商品房預售資金必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進度款等相關(guān)支出。

第十七條  開發(fā)企業(yè)與購房人達成交易意向后，應向購房人出具“購房預售資金監(jiān)管收存通知單”。  

購房人憑“購房預售資金監(jiān)管收存通知單”和開發(fā)企業(yè)提供的監(jiān)管賬戶，將商品房交易預售資金存入監(jiān)管賬戶后，監(jiān)管機構(gòu)按房屋交易規(guī)定辦理房屋網(wǎng)簽備案。

購房人申請按揭貸款（含商業(yè)貸款和住房公積金貸款）的，可將首付款存入監(jiān)管專用賬戶，并書面委托貸款銀行、住房公積金管理中心將發(fā)放按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

第十八條  監(jiān)管銀行收到購房人交存和貸款銀行、住房公積金管理中心轉(zhuǎn)入的房款后，向購房人出具“商品房預售資金監(jiān)管收款憑證”，并將相關(guān)數(shù)據(jù)傳至監(jiān)管機構(gòu)。  

“商品房預售資金監(jiān)管收款憑證”主要內(nèi)容包含：房屋交易合同編號、監(jiān)管銀行、監(jiān)管專用賬號、購房人資金結(jié)算個人賬戶、房屋交易資金總額、本次交存額、累計交存額、交存時間等。

第十九條  商品房預售資金使用計劃應根據(jù)工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，按照主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產(chǎn)首次登記四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。  

第二十條  商品房預售資金按照商品房開發(fā)項目建設(shè)進度核撥。完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的65%；完成竣工驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的85%；完成竣工驗收備案前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的99%。完成不動產(chǎn)首次登記后，可以申請?zhí)崛∈Ｓ?%的重點監(jiān)管資金。  

7層以上（不含7層）的建筑，增加建設(shè)層數(shù)達三分之一節(jié)點、建設(shè)層數(shù)達三分之二節(jié)點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監(jiān)管資金總額的20%和35%。根據(jù)工程建設(shè)需要和實際情況，在上述比例范圍內(nèi)，開發(fā)企業(yè)可分多次提取預售資金，確保各階段工程建設(shè)順利進行。

第二十一條  開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預售資金，原則上應按照預售資金使用計劃所確定的資金使用節(jié)點向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提交申請，并根據(jù)用款事項提供以下資料：  

（一）商品房預售資金使用申請書；

（二）用于支付工程款的，提供工程建設(shè)合同及工程監(jiān)理機構(gòu)出具的施工進度資料；

（三）用于支付工程建設(shè)所需的建筑材料、設(shè)備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；

（四）用于支付工程監(jiān)理或其他行政事業(yè)性收費的，提供合同或繳費通知；

（五）其他應當提供的材料。

重復的申請材料，可只提供一次。首次撥款后，再次申請用款，應當提交上次申請用款事項的收款票據(jù)。

第二十二條監(jiān)管機構(gòu)受理開發(fā)企業(yè)使用房屋交易資金的申請后，應嚴格依據(jù)“本細則”相關(guān)規(guī)定進行審核，需要確認開發(fā)項目建設(shè)進度的，應結(jié)合工程進度資料現(xiàn)場核查，符合資金使用條件的應該在五個工作日內(nèi)撥付資金，有下列情形之一的予以駁回，并說明理由：

1.申請資金超出使用節(jié)點或用款額度的；
2.實際用途、收款單位與合同約定不符的；
3.該項目之前用款未按照要求使用的；
4.未按照規(guī)定將預售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；
5.不按照規(guī)定使用預售資金的其他情形。

第二十三條  預售項目入賬資金未達到重點監(jiān)管資金總額時，實施全額資金監(jiān)管；入賬資金超出重點監(jiān)管資金總額后，超出部分的可依據(jù)開發(fā)企業(yè)申請從監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)出用于相關(guān)工程建設(shè)及償還工程開發(fā)貸款。
 第二十四條監(jiān)管賬戶內(nèi)資金未達到剩余工程建設(shè)節(jié)點用款額度時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的網(wǎng)簽合同注銷證明文件，向監(jiān)管銀行申請退回已入賬相應購房款，監(jiān)管銀行應在兩個工作日內(nèi)撥付。
   監(jiān)管賬戶內(nèi)資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點用款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行退款。

第二十五條有下列情形之一的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶的資金支取，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快改正，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督監(jiān)管賬戶內(nèi)資金使用。
   1.預售項目發(fā)生質(zhì)量事故的；
   2.預售項目未按期交付或存在不能按期交付風險的；
   3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在嚴重違法違規(guī)行為，影響工程建設(shè)的；
   4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認定的其他情形。

第二十六條  商品房開發(fā)項目監(jiān)管樓幢完成不動產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管機構(gòu)申請解除商品房預售資金監(jiān)管，監(jiān)管機構(gòu)核實后，應當通知監(jiān)管銀行解除對開發(fā)項目監(jiān)管樓幢的預售資金監(jiān)管。

監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。

第四章  監(jiān)督與管理  

第二十七條  開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、支出、使用商品房預售資金，要求貸款銀行將購房貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶以外的賬戶，用監(jiān)管專用賬戶歸集其他性質(zhì)的資金，提供虛假資料以獲取商品房預售資金，或存在其他違規(guī)行為的，由監(jiān)管機構(gòu)責令其限期整改，并可暫停其監(jiān)管資金撥付，記入企業(yè)信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預售和合同網(wǎng)簽備案，造成嚴重后果的，依法追究其法律責任。

第二十八條  監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照監(jiān)管協(xié)議約定，擅自收存、處置以開發(fā)企業(yè)名義轉(zhuǎn)入的資金，未按規(guī)定監(jiān)控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規(guī)行為的，依法承擔相應法律責任；監(jiān)管機構(gòu)可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。

購房貸款發(fā)放銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，依法承擔相應法律責任；監(jiān)管機構(gòu)可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。

對存在違規(guī)行為的監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行、住房公積金管理部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停與其合作關(guān)系，監(jiān)管機構(gòu)可按相關(guān)協(xié)議約定暫停其他相關(guān)業(yè)務的合作關(guān)系，并通報金融主管部門依法查處。

第二十九條  監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法追究法律責任。

第三十條  施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取以“提供商票”等其它方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預售資金的，由有關(guān)部門依法對相關(guān)責任單位和責任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會公示。

第三十一條監(jiān)管銀行應當嚴格按照預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，指定專人負責預售資金監(jiān)管工作，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，配合監(jiān)管機構(gòu)開展預售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作。發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)行為的，應當立即停止撥付并告知監(jiān)管機構(gòu)，監(jiān)管機構(gòu)要及時作出處理。

人民法院保全、執(zhí)行商品房預售資金的，監(jiān)管銀行應當在1個工作日內(nèi)書面告知監(jiān)管部門，并嚴格執(zhí)行《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預售資金用于項目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號）。

第五章  附則  

第三十二條  本細則自2022年11月4日起施行，有效期至2027年11月3日，由策勒縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。        

 

附件：策勒縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《策勒縣商品房預售資金監(jiān)管實施細則》的通知